רכישת דירה מהווה בדרך כלל אצל רובנו את רכישת הנכס היקר ביותר שלנו ואחת מהעסקאות הגדולות ביותר שנעשה במהלך חיינו.
אז מה חשבו לדעת טרם רכישת הדירה המיועדת.
ראשית, כדי שיהיה לנו ידע מינימאלי ומקדים לגבי מהו החוק הרלוונטי לביצוע עסקת מקרקעין? מהי עסקת מקרקעין? ומהי הזכות אותה אנו רוכשים?
- חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 הינו החוק המסדיר עסקאות במקרקעין. בהתאם לסעיף 8 לחוק "התחייבות לעשות עסקה במקרקעים טעונה מסמך בכתב" וכן בהתאם לסעיף 7 לחוק גמר עסקה במקרקעין טעונה רישום, עסקה שאינה נגמרת ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
- ההבדל בין עסקה שנגמרת ברישום לבין כזו שאינה הוא סוג הזכות אותה אנו רוכשים, ובמה דברים אמורים?
עסקה שנגמרת ברישום בלשכת רישום המקרקעין הינה זכות קניינית וכזו שאינה נגמרת ברישום הינה זכות חוזית גרידא.
יודגש כי זכות קניינית היא הזכות החזקה ביותר מבין השניים וכי מבחינה משפטית יש משמעות לאבחנות אלו במקרים מסוימים.
דוגמא לזכות קניינית היא כאשר מבצעים העברה מלאה בטאבו והנכס נרשם ע"ש הרוכשים כבעלים. דוגמא לזכות חוזית היא רכישת דיר מקבלן, כך שלרוכש זכות חוזית אל מול הקבלן.
מצאתם דירה אתם מתלהבים מהמציאה ורוצים לשמר אותה רק לעצמכם, כיצד תפעלו?
- זיכרון דברים – אחת הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה היא חתימה על זיכרון דברים.
חתימה על זיכרון דברים הינו צעד מוטעה, ומהסיבה כי דינו כדין חוזה לכל דבר ועניין אשר קושר ומחייב את הצדדים ולעיתים רבות עלול להוות מכשול בעסקה עצמה. כך למשל, יתכן וקיימים פרטים על הדירה שאינם ידועים לכם במהלך החתימה על זיכרון הדברים ושתגלו אותם יכול מאוד להיות שהדירה לא תענה על צרכיכם ואולי אפילו תרצו לחזור בכם. אולם, תגלו כי המוכרים מבקשים מכם לאכוף את ההסכם או לשלם להם פיצויי כספי גבוה.
לכן משמצאתם את הדירה המיועדת חשוב מאוד לפנות בהזדמנות הראשונה לעו"ד העוסק בדיני מקרקעין אשר ישמור על האינטרסים שלכם אל מול המוכרים ויפרוס בפניכם לאחר בירורים את מצגת העובדות הרלוונטית בשבילכם.
תפקידו של עורך הדין ב"מערכה", מהו?
- עוה"ד יבדוק את מצבה המשפטי של הקרקע כגון, מי הבעלים? מהו ייעוד המבנה? האם קיים שיעבוד על הנכס וכיו"ב.
- עוה"ד יפנה לעירייה לוודא שאין חריגות בניה והאם צפויים שינויים בתב"ע שישפיעו עליכם.
- עוה"ד יערוך וינסח הסכם מכר אשר יציג, בין היתר, לוחות זמנים ומנגנון תשלומים בהתאם לצורככם.
- עם החתימה על הסכם המכר ועל מנת להימנע ממצבי הונאה, ירשום עוה"ד הערת אזהרה לטובתכם על הנכס באופן מיידי.
- עוה"ד יפנה לרשויות המס להצהיר על הרכישה.
- והכי חשוב עוה"ד ילווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו.
